+7 910 914 43 65
Квадратные метры встанут в круглую сумму
Правительство не собирается вводить прогрессивный налог на доходы. Восстанавливать социальную справедливость Минфин предлагает другим способом: увеличить налог на дорогую недвижимость. Но вряд ли идея реализуема. Понятие дорогого и дешевого жилья в России размыто, а стоимость сделок часто занижена.Обсуждая налоговую политику государства на ближайшие три года, министры не могли обойти вниманием тему подоходного налога. Введение прогрессивной шкалы налогообложения доходов, предложенное спикером верхней палаты парламента Сергеем Мироновым, стало главным пунктом предвыборной программы партии «Справедливая Россия».
Минфин категорически против этих планов. «Мы не предполагаем изменять плоскую ставку налога на доходы физических лиц. А вопрос дифференциации налогообложения и выравнивания справедливости нужно решать другим способом», – заявил в пятницу на заседании кабинета замглавы Минфина Сергей Шаталов. По его мнению, увеличить бремя для богатых можно через дифференцированное налогообложение недвижимости. «На наш взгляд, это является более справедливым», – сообщил он.
Налог на недвижимость планируется сделать единым, заменив им земельный и имущественный. При этом он должен рассчитываться, исходя из ее рыночной цены, а не стоимости по БТИ, как это происходит сегодня. В Минфине считают, что в результате объем поступлений в казну существенно не изменится. Произойдет именно перераспределение налоговой нагрузки. Владельцы самого дешевого жилья будут освобождены от платежей, а те, у кого есть виллы и загородные дома, заплатят больше, чем сейчас.
При этом будет установлена верхняя граница налоговой ставки, а ставку и возможные льготы определят муниципалитеты.
Специалисты находят внесенное предложение очень сырым. Так, не вполне ясно, как определить рыночную стоимость жилья: для этого надо отследить все возможные сделки по купле-продаже недвижимости. Непонятно, и по какому критерию будет определяться те, кто достоин повышенного налогообложения. И что же, собственно, понимают в Минфине под термином «дорогое жилье».
«Сегодня в договор купли-продажи по желанию клиента могут внести заниженную стоимость недвижимости», – признает PR-директор Vesco Realty Иван Лясников. При покупке через ипотеку сумма ставится реальная, но ипотека составляет около 15% рынка. Еще 35–40% покупателей сами пишут честную цену. Таким образом, остается 45–50% сделок, по которым стоимость жилья на бумаге занижена. «Очень часто в документах по сделке фигурирует цена до 1 млн рублей», – уточняет Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. «Легитимный механизм определения рыночной цены не разработан, – подтверждает исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group Александр Моторин. – Теоретически возможно привлекать независимых оценщиков, но они вряд ли смогут справиться с огромным количеством недвижимости, которые будет нужно переоценить».
Впрочем, Лясников напоминает, что в некоторых странах существует правило, по которому человек сам декларирует стоимость своей недвижимости. Однако в этих странах государство вправе выкупить эту недвижимость у владельца по объявленной стоимости.
Возможны и разные подходы к построению налоговой базы. Например, можно исходить из стоимости квадратного метра или из общей стоимости жилья. «Это разные вещи, – подчеркивает Лясников. – Есть, например, квартиры большие по площади, но очень низкой стоимости». Еще один вариант – определение минимальной жилплощади на одного человека. Тогда берется размер жилья, число жильцов, и по количеству «лишнего» жилья высчитывается налог. А Александр Крапин подчеркивает необходимость разделения уровня налогов по регионам, ведь стоимость квартиры в столице и в провинции существенно различается. В США и странах ЕС налогом не облагается жилье стоимостью до $100 тыс. Но у нас в результате роста цен самая дешевая однокомнатная квартира в хрущевке в Москве стоит больше $100 тыс.
Дешевым жильем, по словам руководителя агентства Rway Александра Крапина, сейчас считается то, где стоимость квадратного метра ниже $4,5 тыс. В 200 км от Москвы за такие деньги можно построить настоящий дворец.
«Даже для специалистов рынка недвижимости границы "дорогого" и "недорогого" жилья размыты», – говорит Лясников. А потому даже привлечение оценщиков не внесет ясности. Оценка удовлетворит не всех. В результате можно ждать ряда судебных разбирательств, в первую очередь именно по дорогой недвижимости.
Специалисты предлагают свой вариант решения. По мнению Лясникова, логичнее было бы ввести повышенное налогообложение на инвестиционное жилье. То есть для владельцев двух, трех и более квартир (иди домов), которые сдаются в аренду или ожидают всплеска цен для продажи. PR-директор Vesco Realty подчеркивает, что «при удачной перепродаже квартиры можно получить до 60–70% дохода от ее покупной стоимости». Во Франции, рассказывает Крапин, есть на этот случай отдельный закон: «Если человек продал квартиру в течение года после покупки, то он обязан выплатить государству 33,3% от дохода с продажи».
Источник: Газета.RU